قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ به صورت لف و نشر مرتب عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع به آنها» به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است.
قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ به صورت لف و نشر مرتب عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع به آنها» به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است.
استعلام صورت گرفته از اداره حقوقی قوه قضاییه به شرح ذیل می باشد:
همانگونه که مستحضرید، در صورت انعقاد معامله با مبایعه نامه عادی در مورد مال غیرمنقول پس از یک سال از تاریخ راه اندازی رسمی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
مصوب، ۱۴۰۳ این معامله فاقد اعتبار است؛ در اینصورت، چنانچه بایع دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مبیع را به طرفیت خریدار مطرح کند، آیا این دعوا مسموع است؟
توضیح آنکه در این زمینه دو عقیده است؛ برخی معتقدند عقد به نحو صحیح منعقد شده است و صرفاً قانونگذار چنین معامله ای را فاقد اعتبار می داند؛ لذا دعوای مطالبه اجرت المثل مسموع نیست؛ زیرا خریداربه جهت شرعی از مال استفاده کرده است؛ در مقابل بعضی معتقدند ماهیت عقد مذکور تشریفاتی است و به جهت فقدان ثبت ایجاب و قبول، عقد باطل است و دعوای مطالبه اجرت المثل مسموع است. خواهشمنداست در این زمینه اعلام نظر فرمایید.
پاسخ اداره حقوقی قوه قضاییه مطابق نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۴۰۴ مورخ ۱۴۰۳/۱۰/۱۲:
قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به صورت لف و نشر مرتب عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع به آنها» به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بی اعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمه ای ندارد؛ هرچند در عمل منتقل الیه را در موقعیتی قرار می دهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق کند و در هر صورت، مطالبه اجرت المثل توسط بایع بابت ایام تصرف منتقل الیه تا پیش از طرح دعوای استرداد عوضین و صدور حکم در خصوص آن منتفی است.